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          舊樓加裝電梯審批中的幾個法律問題

          俗稱舊樓加裝電梯(學理上稱“既有住宅增設電梯”)是一件方便弱勢群體、服務困難群體的好事。下面就舊樓加裝電梯話題簡單談幾個法律問題。
           
              一是舊樓加裝電梯的法律依據何在?

            無非是《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》,以及在上述三部法律基礎上廣東省建設廳作出的《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》。

            但舊樓加裝電梯目前看確實缺少法律依據。

            A《中華人民共和國物權法》第七十六條規定,下列事項由業主共同決定:(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;決定前款第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

            這一規定將電梯認定為附屬設施。

            B《中華人民共和國建筑法》第二條,本法所稱建筑活動,是指各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。

            這一規定將加裝電梯認定為建筑活動。

            C《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條,在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的,建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

            城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府應當依法將經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

            這一規定將加裝電梯認定為須辦理規劃許可證的行為。

            綜上,《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律、法規和有關工程建設技術標準的規定,結合我省實際,就既有住宅增設電梯問題提出了指導意見。

            《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》參考了《物權法》第76條,實際上《物權法》沒有說針對加裝電梯的問題,因為在立《物權法》的時候,沒有這個問題出現,立法者也沒有考慮到。實際上,“改建和重建”與“加建和新建”根本是兩回事。當然不能因為找不到對應的依據,就不做這個事情。這就需要創新思維。

            二是舊樓加裝電梯,應該是由超過2/3產權業主說了算,還是必須由全體產權業主說了算?

            禪城規劃局官網《舊住宅樓加裝電梯條件及申辦規劃許可辦事指南》規定,舊住宅樓加裝電梯的條件之一是“加裝電梯應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。

            正在征求意見的《廣州既有住宅增設電梯試行辦法》,對加裝電梯的申請人、條件、資金來源、報建程序、工程監理、辦證程序、業主之間的協商補償等均作了具體的規定!掇k法》明確了須滿足兩個“三分之二”:一是既有住宅增設電梯的建筑設計方案應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意,且方案應當征詢全體業主的意見;二是應當滿足有關城市規劃、建筑設計、結構安全和消防安全等規范、標準和要求。

            上海市舊公房改裝電梯作為一項惠及老年居民實事工程,每年有人大代表提案,據說已是第六次,但官方認為,改造前提必須所有住宅小區居民同意方能實施,代表質疑物權法規定只要三分之二多數同意即可。

            《物權法》為何抵不過政府部門的想法?因為加裝電梯必將引起利益關系的調整,其中一個就是業主專有權的損失。低層業主主要的權利是休息權、采光權和通行權,實踐證明要解決這個問題的根本途徑就是補償,沒有別的。另外,如三分之二多數同意,另三分之一不同意,事實上加裝還是不可能的,這是我們必須考慮的因素。

              三是何為同意?

            兩個“三分之二同意”,到底是同意什么?這個目標方案一定要明確。有人會說“如果不出錢我就同意,有的人說出少一點錢我就同意。”不管是“三分之二同意”還是百分之百同意,首先就應該包括費用按什么比例分攤等問題,否則執行起來會沒有可操作性,F行的公示無反對方法是難以做到這一點的,應該是一一簽字表決方式。

            四 舊樓加裝電梯的審批是形式審查還是實質審查?

            目前的審查可分為三種:

            其一,形式審查,即登記機關僅對申請是否符合法律要求進行審查,而不對登記事項的真偽調查核實。

            其二,實質審查,即登記機關不僅對申請從形式上審查其是否合法,而且對申請事項予以調查核實,以保證登記事項的法律效力。

            其三,折衷審查,即登記機關對登記事項有重點的進行審查,尤其對有疑問的事項予以審查,如果發現有不符合法律規定的,則不予登記。但已登記的事項不能因此而推定為完全真實,其登記事項的真偽最終取決于執法機關的裁決。我國目前的登記實際上采取的是形式審查為主,實質審查為輔的原則。

            但無論是形式審查還是實質審查都不能完全排除對有關事實的合法性和真實性的審查。合法性和真實性是登記機關審查的共同內容,實質審查要審查合法性和真實性,形式審查所審查的同樣是有關事實的合法性和真實性,而其中的差異只是審查的對象不同而已,形式審查只是審查當事人提交的書面文件,而實質審查則還應根據需要對提交文件之外其他事實進行了解或調查,以確認有關事實的合法性和真實性。因此,即使確定登記機關只有形式審查的義務或職責,也并不當然就排除了對相關事實合法性和真實性的審查!吨腥A人民共和國建筑法》第七條,建筑工程開工前,建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證;但是,國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

            第八條,申請領取施工許可證,應當具備下列條件:(一)已經辦理該建筑工程用地批準手續;(二)在城市規劃區的建筑工程,已經取得規劃許可證;(三)需要拆遷的,其拆遷進度符合施工要求;(四)已經確定建筑施工企業;(五)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料;(六)有保證工程質量和安全的具體措施;(七)建設資金已經落實; (八)法律、行政法規規定的其他條件。建設行政主管部門應當自收到申請之日起十五日內,對符合條件的申請頒發施工許可證。

            《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條,申請辦理建設工程規劃許可證,應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目,還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條件的,由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。

            這些都是形式審查。

            五是民事責任和行政責任的區別?

            加裝電梯審批產生的責任如何區分?

            《中華人民共和國城鄉規劃法》第五十條,在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放后,因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的,應當依法給予補償。 經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的,城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式,聽取利害關系人的意見;因修改給利害關系人合法權益造成損失的,應當依法給予補償。

            個人認為,應該通過追加第三人的方式或者直接在審批中由第三人聲明的方式由其承擔,減少審批機關責任

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